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La big data va-t-elle réellement révolutionner l’immobilier ?

La big data va-t-elle réellement révolutionner l’immobilier ?

Après le pétrole au 20ème siècle, la data est considérée par la communauté mondiale des investisseurs comme l’or du 21ème siècle, cependant, encore faut-il s’avoir l’exploiter. Tel le pétrole non raffiné, la data brute, qui n’est pas analysée via des algorithmes permettant d’en tirer des enseignements pour faciliter la prise de décision des dirigeants, n’a aucune valeur. L’immobilier, marché centré sur le contact humain et le conseil, sera-t-il embrasser ces nouvelles technologies pour rentrer dans l’économie numérique ? où restera t’il hermétique à cette révolution …

 

Big data : le carburant du 21ème siècle


Vous utilisez votre mail via Google ? faites vos courses sur Amazon ? dialoguez avec vos amis et famille sur Messenger, WhatsApp ou Instagram ? vous ne vous déplacez jamais sans écouter votre musique via Itunes sur votre dernier IPhone ? Que vous le vouliez ou non, aujourd’hui chacune de nos actions sur internet génèrent une quantité importante de données, qui est l’enjeu d’une guerre mondiale dominée aujourd’hui par les GAFA (Google, Amazon, Facebook, Apple).
Le scandale Cambridge Analytica qui dévoila la revente par Facebook des données de ses utilisateurs à des fins de ciblage marketing pour la campagne du parti républicain en 2016 est le parfait exemple d’un dérapage qui prouve l’influence de la big data sur notre société une fois disséquée, analysée et utilisée par ces sociétés.
Les GAFA sont devenues si puissantes, qu’elles ont été dernièrement auditionnées par la Commission judiciaire de la Chambre des représentants du Congrès américain qui les soupçonne d’empêcher leurs rivaux de se développer, créant ainsi un marché anti-concurrentiel (i.e. antitrust) et leur confère un statut de position dominante. Quel que soit le verdict, ces sociétés sont en capacité de faire trembler les états les plus puissants, et sont ainsi la preuve irréfutable que la big data est le nouvel étalon or de l’économie numérique du 21ème siècle.


Pourquoi l’immobilier tarde à se digitaliser ?


Bien que l’immobilier représente 11% de notre économie, selon une étude Real Estate & Urban Employment Monitor, ce secteur n’a réellement entamé sa révolution digitale qu’en 2015 alors que d’autres secteurs, tel que le commerce ont pris le virage du numérique il y a plus de vingt ans.
Pourquoi un tel retard ? tout simplement car la majorité des décideurs du monde de l’immobilier ne considéraient le digital que comme un gadget permettant de fluidifier certains process, mais aucunement capable de révolutionner un secteur qui capitalise autant sur les relations humaines pour gérer des négociations complexes entre bailleurs, preneurs, acquéreurs et intermédiaires.
Cependant, deux électrochocs majeurs sont venus booster récemment la digitalisation du secteur de l’immobilier :
•    En premier lieu, un phénomène sociaux-démographique. En effet, la part des professionnels travaillant dans l’immobilier et appartenant à la catégorie « digital native » (ceux nés avec internet après les années 80) ont remplacé des baby-boomers peut sensibles au digital. Ainsi cette génération de nouveaux cols blancs, qui utilisent dans leur vie privée le digital pour faciliter leur quotidien, trouvent impensables de ne pas utiliser des outils digitaux qui suppriment les tâches chronophages et sans valeur ajoutée pour leur permettre de gagner en productivité.
•    En second lieu, les confinements liés à la crise sanitaire du COVID-19 ont imposé le télétravail et mis entre parenthèses nos interactions physiques, touchant en plein cœur le sacro-saint de l’immobilier.  Cependant le secteur s’est adapté rapidement et aujourd’hui de nombreux documents sont signés sur internet par les offices notariaux et de plus en plus de visites se font à distance via des outils de Visio conférence. La crise à donc permis au secteur de l’immobilier de gagner 10 ans de transformation digitale en à peine quelques mois, comme beaucoup d’autre secteurs tels que la télémédecine dont le volume de visites médicales en visio est passé de 0.5% avant le confinement à 33% après confinement.


L’impact de la big data pour les professionnels de l’immobilier


Comme énoncé précédemment, la data brute non analysée n’a aucune valeur, mais une fois traitée et modelée, elle permet aux agents immobiliers et autres professionnels sur le terrain d’affiner le ciblage de leurs clients via des outils de visualisation, mais surtout de mettre en place, pour les algorithmes les plus poussés, de l’analyse prédictive pour anticiper les futurs besoins de leurs clients.
Cependant, aujourd’hui les offres proposées par les starts up d’immobilier (la RealTech) restent fragmentées, chacune tentant d’amener sa pierre à l’édifice : faciliter les mises en relation entre l’offre et la demande, l’optimisation de la gestion des immeubles, optimisation des procédures de ventes … pour résumer on retrouve quatre grandes catégories de données pour le secteur de l’immobilier :
-    les données du marché de l’immobilier (nombre de transaction, délai moyen, évolution des prix…)
-    les données propres aux acheteurs (activité socioprofessionnelle, revenu et budget, trajet domicile-travail, affinité communautaires, budget, critères du bien recherché)  
-    les données liées à l’environnement (infrastructures et équipement public, commerces)
-    les données traitant du processus de vente (nombre d’annonces visualisées, délais moyen entre premier contact et signature de l’acte de vente)


La big data dans l’immobilier d’entreprise


Le marché de l’immobilier d’entreprise est lui aussi impacté par cette révolution digitale, toutefois le type de donnée demandée par les chefs d’entreprise est différente de l’immobilier résidentiel :
•    Pour l’immobilier de commerce et hôteliers : le flux client est la priorité de ces secteurs récréatifs. Grâce au traçage sur téléphone portable, la mesure du flux est enfin rendue réalisable par les opérateurs télécoms à un niveau de granularité extrêmement fin. La montée en puissance de ce type de technologie prend une telle ampleur dans le secteur de l’immobilier commercial, qu’elle est en passe de changer la méthode traditionnelle d’estimation des valeurs locatives qui est le reflet de la qualité d’un emplacement commercial. Le traditionnel taux d’effort (niveau de loyer adapté à l’activité commercial exercée dans le local commercial rapporter au niveau de chiffre d’affaires prévisionnel) se fait progressivement cannibaliser par une méthodologie basée sur la quantité et qualité du flux (csp, trajet domicile-travail, mode de transport utilisé, niveau de revenu…).
•    Pour l’immobilier des bureaux et logistiques (entrepôt et locaux d’activité) : la proximité des infrastructure et équipements de transports sont clés, alors que pour l’immobilier logistique les bons emplacements sont ceux situés à proximité de nœuds de communication : frette, routier ou fluvial.
Comme le souligne Aurelien Tert co-fondateur de la plateforme unemplacement.com site internet spécialisée en immobilier d’entreprise qui facilite la recherche de locaux commerciaux et de terrains pour des profils sérieux « Le marché de l’immobilier est avant tout connu pour son opacité régie par l’épaisseur du carnet d’adresse. Il n’est donc pas étonnant que ce milieu tarde à se digitaliser car ces derniers voient le digital non seulement comme une contrainte en leur rajoutant du travail (leads à qualifier, rapport à créer, interface complexe des outils, multiplicité des outils…) mais surtout comme une menace qui dans le futur pourrait les amener à disparaitre. C’est les raisons pour lesquelles les professionnels préfèrent se focaliser sur des rencontres physiques où ils peuvent cerner au mieux le profil de leurs clients en utilisant leur expérience et instinct, afin de les accompagner pour leur projet immobilier. Les outils ne sont qu’un plus pour leur permettre de gagner du temps et ou d’apporter une réelle plus-value à leur métier de conseil en immobilier ».


La big data va-t-elle anéantir le métier d’intermédiaire en immobilier ?


On entend beaucoup d’expert informatique vanter que l’intelligence artificielle remplacera l’humain. Néanmoins, s’il n’y a plus d’humain, comment ces sociétés technologiques pourront faire pour avoir des clients qui utilisent leur technologie ? ce débat anime la communauté des entrepreneurs de l’immobilier sur internet quotidiennement, est le constat est clair : que les professionnels de l’immobilier résidentiel ou d’entreprise se rassure, aucun prestataire ne se risquera à créer un outil qui peuvent les remplacer mais plutôt à continuer à leur apporter un soutien pour leur faire gagner en expertise et productivité pour justifier leurs honoraires auprès de leurs clients.

 

Contenu proposé par Unemplacement.com

 

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